昔日“地王”闲置两年 26亿土地金恐“打水漂”

 行业动态     |      2019-07-25 21:19

  从25.95亿元的“总价地王”,沦为今日投资者口中“拖累业绩的负担”。在最近两年多时间里NO.2007G81地块已经成为南京高科投资者最热门的话题。南京高科原本承诺在2008年12月底前开工的G81地块,至今仍处于“正在进行方案设计工作”的进度中,尚未开工建设。

  而在董事会屡屡向投资者承诺尽快开工建设。屡屡爽约,在邻近地块NO.2007G82地块被无偿收回后,投资者质疑公司为什么在两年多时间里不作为。闲置两年未开工G81地块目前面临着被无偿收回的风险,近26个亿的土地出让金(占公司2008年净资产71.96%,占2009年净资产38.92%)也恐将“打水漂”。

  董事会公信力遭质疑

  2007年12月7日,南京高科宣布控股子公司南京仙林地产公司(即现在的高科置业)以25.95亿元的总价竞得“地王”仙林NO.2007G81地块,次日公司发布了对该项目的投资公告,并对G81地块的项目动工计划作了说明“预计项目开工时间为2008年12月底前,三年内开发毕。”然而,了解到,目前,该项目仍未开工建设。

  有投资者曾在公司2009年召开的股东大会上多次就G81地块的具体开工时间询问公司董事会,“公司将尽快开工建设”,这是公司董事会给投资者的唯一答复。而所谓的“尽快”一拖又是一年多时间。

  对此,有律师发表看法,房地产公司拿地是一个常态现象。但G81地块因总价近26亿元,涉及资金数目较大,作为公司决策机构的董事会,对于投资者询问的G81地块项目进度问题,不管作出的是口头承诺,还是书面承诺,都应当负责任,而不是一再的敷衍,因为这有可能误导了部分投资者对公司的价值判断。

  “地王”空置2年

  财务费用节节攀升

  董事会的不作为使得昔日的地王闲置了近两年的时间,G81地块不仅没有给公司带来任何效益,还衍生出较高的财务费用。

  据公司2007年年报,截至2009年12月底,南京高科已就G81地块支付了10.38亿元的土地保证金。2008年年报中,25.95亿元的土地总价已计入土地开发成本中,剩余款项已支付毕。25.95亿元,这样一笔占2008年净资产(36.06亿元)71.96%比重的资金从何而来?从知情人士处得知,这笔资金来源有好几块,这其中就有银行借款。

  查看公司2008年年报中借款明细,短期借款达到19.79亿元,期末比期初增加了7.39亿元,增长59.60%,长期借款20.4亿元,期末比期初增加了15.6亿元,增长比例为325.00%。银行借款共计40.19亿元,占公司2008年负债总额的55.66%,远远超出了公司当年36.06亿元的净资产。

  而长期借款之所以这么高,是因委托借款增加所致。18亿元的委托借款主要是竞得G81地块的仙林地产公司借入,其中控股股东南京新港开发总公司通过委托有关银行贷款方式提供12亿元,由南京仙林新市区开发有限公司通过委托有关银行贷款方式提供6亿元,借款期均为3年,借款利率为同期银行贷款利率,资金主要用于仙林地产项目开发。

  相应的,公司财务费用也从2007年的5164.46万元激增到2008年的1.64亿元,增加了1.13亿元,增长比例为218.21%,仅利息支出就达到1.61亿元。对此,公司坦言“主要原因是报告期内公司银行借款增加所致”。相关人士表示,尽管公司的银行借款没有全部使用在G81地块上,但因G81地块公司财务费用激增却是不争的事实。

  尚待权威部门定性

  对南京高科董事会就G81地块的所作所为,有投资者指公司“在地价最疯狂的时候拿了一块地,又错过了房价最疯狂的销售季节”。一正一反间不仅错抓了机遇,也错失了机遇。对于提出的采访要求,该公司给出了“详细情况请见我司披露的相关公告及定期报告”等书面答复。

  随后,到南京市国土资源局,查看了国土资源部第5号令,《闲置土地处置办法》第四条规定“在城市规划区范围内,以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地,超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发时,可以无偿收回土地使用权”。

  目前,G81地块拿到手也已经有两年多时间,从南京高科公开资料获得信息,该项目仍处于“正在进行方案设计工作”状态中。

  有专业人士表示,严格意义上说该地块不算是开工建设。对此,公司给出的书面答复中予以承认“公司正在进行该项目方案设计以及前期证照办理等工作,争取在今年内尽早开工”。一旦G81地块被国土资源局定性为闲置土地,并闲置达一定时间,公司轻则支付近5亿元的土地闲置费,重则25.95亿元的土地出让金将“打水漂”。

  《闲置土地处置办法》对于闲置土地有明确的定义,“闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后,未经原批准用地的人民政府同意,超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。”其中下设三个条件。然而,G81地块是否属于《闲置土地处置办法》规定的闲置土地范畴,还有待南京市国土资源局的定论。

  南京市国土资源局相关负责人对表示将尽快与公司方面核实,给投资者一个交待。本报也将对此事件进行跟踪报道。